Установка систем ресурсосбережения за счет средств фонда капитального ремонта
Положительный опыт как образец для активных собственников недвижимости (ТСН/ТСЖ/ЖСК) и цифровизации ЖКХ
В 447-квартирном, 7-и подъездном доме на западе Москвы впервые была реализована установка автоматизированной радио-системы учета горячей и холодной воды за счет средств из фонда капитального ремонта.
С чего все началось: В январе 2018г., представитель одного из наиболее активных и прогрессивных Московских Товариществ собственников недвижимости - ТСН «ТСЖ Тында» - обратился в компанию Техем с просьбой, составить предложение на автоматизацию поквартирного учета горячей и холодной воды.
Фото 1: Многоквартирный дом по адресу г.Москва, Рублевское шоссе 42 к.2 (ТСН «ТСЖ Тында»)
Изначальная картина складывалось следующим образом: Дом постройки 1985г. был на 95% оснащен приборами учета воды самых разных производителей в самых различных исполнениях – были установлены водосчетчики монтажной длиной как 80мм, так и 110мм, некоторые из них с импульсными выходами, другие без всяких интерфейсов.
Вместе с тем, у ТСН за последние годы накопились следующие, знакомые другим ТСН/ТСЖ/ЖСК и управляющим недвижимостью компаниям проблемы при учете горячей и холодной воды и ежемесячному проведению расчетов:
-
Большой дисбаланс между общедомовым потреблением и суммой потреблений по индивидуальным приборам учета – в конкретном случае, сумма разности между общедомовым приборам учета (ОДПУ) холодной воды и суммой потребления по индивидуальным приборам учета (ИПУ) на ХВС составляла несколько сотен м3 в месяц!
-
Невозможность проверки достоверности визуально снятых и переданных жителями данных – помимо того, что у людей часто возникали вопросы, как считать показания и какие цифры как списать (черные или красные, до и после «запятой»), где указан серийный номер счетчика на приборе того или иного производителя, при списывании и передаче показаний также нередко возникали ошибки и опечатки.
-
В некоторых случаях нельзя было исключить и умышленное искажение данных через манипуляции показаниями приборов учета самыми разными способами: не секрет, что абсолютное большинство так называемых «российских» водосчетчиков собрано из комплектующих КНР, и, по причине уязвимости конструкции с магнитной муфтой, легко останавливаются магнитами, чем и пользуются некоторые недобросовестные граждане.
-
Невозможность выявления и устранения обратных потоков - при разности давлений, например в следствий установки автоматических смесителей для душевых кабин и прочего сантехнического оборудования, особенно при отключении горячей воды, могут возникать временные обратные потоки, которые не фиксируются обычными водосчетчиками, и, если общий расход больше расхода в обратную сторону, не выявляются при съеме показаний. Однако, данные обратные потоки часто существенно искажают истинную картину потребления.
-
В таком приборном «зоопарке», где каждый житель установил свой водосчетчик в разное время, для представителей ТСН было крайнее трудозатратно не только собрать все показания различными способами (по электронной почте, на листочках) на определенную дату, но и отследить, когда у какого прибора в какой квартире закончится межповерочный интервал, и была ли проведена метрологическая поверка добросовестной и аккредитованной на данную деятельность лабораторией до истечения данного срока.
Для решения указанных задач, ООО «Техем» была предложена установка интеллектуальной системы "Data TSS" (внесена в Федеральный Фонд по обеспечению единства измерений под номером №41943-09) позволяющей дистанционно считывать показания с приборов учета, оснащенных встроенными радиомодулями. При помощи полностью беспроводного автоматического дистанционного снятия показаний и передачи данных на удаленный или локальный сервер, обеспечивается наиболее эффективное управление при существенной экономии денежных средств на стадии приобретения и эксплуатации.
Архитектура предложенной системы: Водосчетчики со встроенными радиомодулями регистрируют потребление, регулярно архивируют данные и отправляют их по радиоканалу на промежуточные приемники-накопители - этажные концентраторы. Последние управляют данными о потреблении и информацией о статусе приборов и передают их, тоже по радиоканалу, на домовой концентратор. Таким образом, в домовом концентраторе имеется вся информация о потреблении и о приборах объекта. Данные о потреблении и состоянии прибора ежедневно передаются через разъем RJ45 по линии Ethernet напрямую на минисервер заказчика. Информация предоставляется в различных форматах, в том числе XML, XLS, CSV и других, через WEB-сервер и личный кабинет либо путем прямого доступа к мини-серверу. Автономные источники питания в конечных приборах и этажных концентраторах рассчитаны на срок службы 12 лет (+1,5 года резерв), после чего они заменяются на новые источники питания или радиомодули.
Рисунок 1: Схема интеллектуальной системы учета горячей и холодной воды на примере 447-квартирного, 7-и подъездного дома по адресу: г.Москва, Рублевское ш. 42 к.2
Было принято решение, предложить внедрение данной системы собственникам жилых помещений к рассмотрению для голосования на общем собрании. При этом, после предварительного анализа с положительным заключением, оплату работ предусматривалось проводить за счет накопленных средств со специального (обособленного) счета из фонда капитального ремонта
|
Немного теории и законодательства Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:
Обязательный перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установлен Жилищным кодексом РФ и Нормативными правовыми актами субъектов РФ. Жилищный кодекс РФ позволяет собственникам жилых помещений на общем собрании (если такая имеется - при участии Управляющей компании) установить перечень работ, входящих в состав проводимого капитального ремонта. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Контроль за целевым использование средств, находящихся на специальном счете, регламентируется Жилищным кодексом РФ и возложен на банк-держатель специального счета, орган государственного жилищного надзора. Иными словами – использование средств на те или иные виды работ определяется на общем собрании собственников недвижимости. При этом соответствие утвержденных собранием работ положением действующего законодательства РФ проверяет банк-держатель специального счета, орган государственного жилищного надзора (в конкретном случае –Мосжилинспекция). |
Реализация: После проведения собрания в феврале 2019г. и положительного голосования со стороны более 2/3 голосов, был заключен договор, cоставленный в строгом соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе касательно особенностей положений по капитальному ремонту.
В мае того же года, компания Техем приступила к выполнению работ. Старые визуальные приборы учета были заменены на современные цифровые водосчетчики «AP radio» производства Techem Energy Services GmbH (Германия) со встроенными радиомодулями, содержащие микроконтроллер, автономный источник питания сроком службы 12лет + 1,5г. резерв. Приборы с высокой чувствительностью 8л/ч (для сравнения – капающий кран создает расход 3-6 литров в час) и с увеличенным межповерочным интервалом 6 лет.
Фото 2: Водосчетчик AP radio со встроенным радиомодулем, элементом питания (12 лет + 1,5 года резерв) с чувствительностью 8 л/час
Благодаря встроенным смарт-сенсорам, установленные водосчетчики AP radio с момента запуска (программирования) регистрируют обратные потоки (> 50л), магнитные воздействия, попытки демонтажа радиомодуля, фиксируют данные события в памяти прибора и передают их вместе с датой появления в систему в виде соответствующих кодов ошибок.
Фото 3: Элемент емкостного датчика с опознанием потока (красный цвет), смарт-сенсор для обнаружения магнитного воздействия и демонтажа радиомодуля (синий цвет)
Для ускорения внедрения системы, еще на стадии составления проекта договора было принято решение, запускать систему по-подъездно, то есть, не дожидаться полного оснащения всего дома приборами учета и средствами автоматизации, а незамедлительно запустить передачу данных в тех подъездах, где установлено 75% и более приборов. Эта мера в дальнейшем оказалось крайнее эффективной, т.к. уже в конце мая был произведен запуск первых трех подъездов с выгрузкой всех данных по потреблению в программу «ЕПД - КВАРТПЛАТА», был произведен первый расчет с автоматизированным формированием единых платежных документов (ЕПД) по данным, переданным через радиосистему.
Фото 4: Этажный концентратор с автономным источникам питания (12 лет + 1,5 года резерв), для приема и передачи данных с радио-водосчетчиков, устанавливается в предквартирных холлах, на каждом 3 этаже через 2 этажа
Такой быстрый результат убедил многих жителей в соседних квартирах, активнее предоставить доступ (в среднем, работа по замене 2-х приборов учета в одной квартире, включая их программирование, в зависимости от сложности составляла от 30 минут до 2 часов), и дополнительно укреплял доверие заказчика к исполнителю работ и способностям системы. В результате, уже в конце июля дом был фактически полностью оснащен (444 из 474 квартир оснащены). При этом доля переданных ежедневно показаний стабильно составляла 100%!
Результат: После проведения работ удалось выполнить фактически все ранее поставленные задачи, а именно обеспечить:
-
Комфорт, экономию времени и прозрачность оплат для потребителя благодаря автоматическому ежемесячному формированию платежных документов в программе «ЕПД - КВАРТПЛАТА» и выгрузке данных по установленным приборам в ГИС ЖКХ;
-
Ежедневной передачи данных по потреблению и статусам приборов для технического мониторинга состояния приборов и системы – текущий контроль приборов учета и оперативная замена в случае неисправности;
-
Увеличения доли учета индивидуальными приборами учета воды благодаря высокой точности (низкого порога чувствительности) установленных приборов учета «AP radio»;
-
Существенного сокращения обратных потоков благодаря установке присоединителей со встроенными обратными клапанами;
-
Исключение искажений показаний приборов учета магнитами, и фиксации воздействия с передачей в систему в виде кодов ошибок;
Резюме: Реализованный проект показал, что уже сегодня установка автоматизированных систем учета воды и тепла за счет средств из фонда капитального ремонта возможна, эффективна и абсолютно законна. Инвестируя в беспроводные системы учета энергоресурсов, собственники жилой недвижимости существенно повышают эффективность управления многоквартирным домом, внося при этом свой вклад в цифровизацию страны.
Приглашаем активных ТСН,ТСЖ,ЖСК к сотрудничеству в сфере реализации проектов по энергосбережению!
ООО «Техем»
105120, г.Москва, ул. Нижняя Сыромятническая, д.11, стр.52
+7 (495) 363-15-44
+7 (926) 907-53-15
+7 (926) 907-53-09
whatsapp: +7 (906) 060-54-60
